Eine Altbausanierung scheitert selten an handwerklichem Können –
sondern fast immer an der falschen Reihenfolge.
Wer hier durcheinander arbeitet, zahlt doppelt:
- Arbeiten werden zerstört
- Entscheidungen müssen revidiert werden
- Kosten explodieren
- Effizienz bleibt auf der Strecke
Diese Sanierungs-Reihenfolge-Checkliste zeigt dir, was wann passieren muss – unabhängig davon, ob du viel selbst machst oder alles vergibst.
Grundregel vorab (die 90 % der Fehler verhindert)
Erst Substanz & Technik – dann Optik. Immer.
Wenn du diese Regel ignorierst, kannst du den Rest des Artikels eigentlich überspringen.
Phase 0: Entscheidung & Zieldefinition (wird fast immer vergessen)
Noch bevor irgendein Werkzeug angefasst wird:
✅ Ziel klären
- Wie lange willst du im Haus wohnen? (10 / 20 / 40 Jahre)
- Welchen Energiestandard willst du realistisch erreichen?
- Wärmepumpe ja/nein?
- Eigenleistung oder Vergabe?
✅ Grundsatzentscheidung treffen
➡️ Sanieren oder doch Abriss & Neubau?
👉 Pflichtlektüre: Sanierung oder Abriss & Neubau? Wann sich welche Entscheidung lohnt
Phase 1: Bestand prüfen & Risiken erkennen
Bevor du planst, musst du wissen, womit du arbeitest.
✅ Bausubstanz prüfen
- Feuchte (Keller, Außenwände)
- Risse / Setzungen
- Dachstuhl
- Schädlingsbefall
✅ Technik-Bestand erfassen
- Heizung
- Elektrik
- Wasser / Abwasser
- Lüftung (falls vorhanden)
⚠️ Wenn hier massive Probleme auftauchen:
➡️ Planung stoppen, Entscheidung neu bewerten.
Phase 2: Gebäudehülle (alles, was Wärme hält)
Jetzt wird die Grundlage für alles Weitere gelegt.
Reihenfolge:
- Dach / oberste Geschossdecke
- Außenwände / Fassade
- Fenster & Türen
- Kellerdecke / Bodenplatte
Warum zuerst?
- Heizlast sinkt
- Feuchteprobleme werden sichtbar
- spätere Technik kann korrekt dimensioniert werden
➡️ Ohne fertige Hülle ist jede Heizungsplanung Glücksspiel.
Phase 3: Heizlast & Energiekonzept
Jetzt – und wirklich erst jetzt – wird gerechnet.
✅ Heizlastberechnung
- Ist Pflicht, keine Option
- Basis für Heizung, Heizflächen, Speicher
✅ Energiekonzept festlegen
- Wärmeerzeuger (WP, Gas, Hybrid)
- Heizflächen (FBH, Wandheizung, Radiatoren)
- Warmwasser (z. B. Frischwasserstation)
- PV ja/nein
➡️ Vertiefend: Dämmung-Rechner: Einsparung & Amortisation aus der Heizlast
Phase 4: Grobe Technik (bevor Oberflächen kommen)
Jetzt darf gestemmt, geschlitzt und zerstört werden.
Dazu gehören:
- neue Heizungsleitungen
- Abwasser
- Trinkwasser
- Elektrik (Schlitze, Dosen, Steigleitungen)
- Lüftung (falls geplant)
⚠️ Merksatz:
Alles, was Dreck macht, kommt vor Putz, Estrich und Böden.
Phase 5: Heizflächen & Estrich
Jetzt wird es konkret – und teuer, wenn Fehler passieren.
Reihenfolge:
- Fußboden- / Wandheizung verlegen
- Estrich einbringen
- Trocknungszeit einhalten (!)
❌ Fehler:
- Estrich ohne Heizflächen
- Heizflächen ohne saubere Planung
- zu frühes Belegen
Phase 6: Feinarbeiten Technik
Bevor Oberflächen endgültig zugehen:
- Heizungsverteiler montieren
- Regelung vorbereiten
- Unterputzarmaturen setzen
- Elektrokästen finalisieren
👉 Alles, was später nicht mehr zugänglich ist, muss jetzt korrekt sitzen.
Phase 7: Oberflächen & Ausbau
Erst jetzt ist die Optik dran.
Reihenfolge:
- Innenputz / Trockenbau
- Fliesen
- Böden
- Malerarbeiten
- Türen
- Sanitär-Endmontage
- Schalter & Steckdosen
➡️ Wer hier früher anfängt, zahlt fast immer doppelt.
Phase 8: Inbetriebnahme & Feineinstellung
Der wichtigste Teil – und oft der am meisten vernachlässigte.
✅ Pflichtpunkte:
- hydraulischer Abgleich
- Heizkurve einstellen
- Warmwasserparameter prüfen
- Regelung beobachten (nicht nur „einmal einstellen“)
👉 Gerade bei Wärmepumpen entscheidet diese Phase über Effizienz oder Dauerfrust.
Die komplette Sanierungs-Reihenfolge auf einen Blick
Kurzversion zum Abspeichern:
1️⃣ Ziel & Entscheidung
2️⃣ Substanz prüfen
3️⃣ Gebäudehülle sanieren
4️⃣ Heizlast & Energiekonzept
5️⃣ Grobe Technik
6️⃣ Heizflächen & Estrich
7️⃣ Feintechnik
8️⃣ Oberflächen & Ausbau
9️⃣ Inbetriebnahme & Optimierung
Typische Warnzeichen, dass du aus der Reihenfolge läufst
🚨 Stopp, wenn du hörst:
- „Das machen wir später.“
- „Das passt schon.“
- „Das haben wir immer so gemacht.“
- „Heizung zuerst, Dämmung irgendwann.“
Fazit: Reihenfolge schlägt Budget
Viele teure Sanierungen hätten funktioniert, wenn nur die Reihenfolge gestimmt hätte.
Nicht das teuerste Material entscheidet über Erfolg –
sondern Planung, Struktur und Geduld.
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